新州土地税附加税｜开发商豁免及外国人士土地税

2027年度新南威尔士州土地税评估通知将于2027年1月和2月陆续发出。对于所有权结构中涉及外国股东或投资者的房地产持有人而言，及时检查评估通知十分重要。

如果持有房地产的实体被认定为外国人士，可能需要缴纳土地税附加税，但部分开发项目和 “建造出租” 或长期持有出租项目可能符合相关豁免条件。

对于通过公司或合资企业持有开发用地的开发商而言，这一点尤其值得关注。即使企业本身及开发项目均位于澳大利亚，也不一定能够因此避免外国所有权附加税的适用。

目前可能涉及哪些附加税？

新南威尔士州针对外国人士持有住宅用地主要涉及两类附加税：

附加税	税率	适用情况
购地附加印花税	9%	当被认定为外国人士的实体购买住宅用地时，在标准转让印花税之外征收
土地税附加税	5%	当被认定为外国人士的实体持有相关土地时，每年在普通土地税之外征收

相关规定也可能适用于澳大利亚公司及合资企业结构。例如，如果一名外国人士持有公司20%或以上的权益，或者两名或以上外国人士合计持有40%或以上的权益，该公司可能被视为外国公司。

开发项目可能适用的豁免

如果土地用于开发新的住宅项目，可能有相关豁免可以减少或免除上述附加税。

开发商豁免可能适用于用于建设并出售新住宅的土地，以及已经分割并出售用于建设新住宅的土地。根据具体情况，该豁免可以免除购地附加印花税和土地税附加税，或者退还已经缴纳的相关附加税。

该豁免并非自动适用。申请人需要向新州税务局（Revenue NSW）提出申请，并提供相关资料证明其符合规定。同时也存在时间限制，包括与土地出售或分割完成时间相关的申请期限。

对于拥有多个开发项目或采用合资企业结构的开发商而言，最好逐项检查每块土地的情况，而不要假设整个项目组合都会适用相同的税务处理。

“建造出租” 项目的豁免

对于符合条件的“建造出租”（build-to-rent）项目，也有单独的豁免规定。

一般而言，该规定适用于拥有50套或以上独立住宅、由统一管理机构管理的开发项目，但还需满足其他条件。符合条件的项目可以在相关优惠期限内获得购地附加印花税及土地税附加税的豁免。目前相关优惠已立法延续至2040年。此外，用于计算土地税的土地价值还可能享有50%的减免。

针对“建造出租”项目及退休村项目，自2026年7月1日起还提出了进一步的税务优惠措施。不过，相关变化尚未最终确定，在正式立法确认之前，不应据此作出决定。