一般情况下,交易文件分为土地合同 (Land Contract) 和建筑合同 (Building Contract)。这两本合同分别有一个价格,所谓打包价(Package)就是两本合同加一起的价钱,或者有些建筑商Builder会加上一些前期画图和申请建筑许可(Development Approval and/or Construction Certificate)的费用。

在新州多数住宅建筑商使用比较多的是澳大利亚房建业协会(HIA – Housing Industry Association) 和新州建筑商协会(Master Builder Association)的标准格式合同。

■ 澳大利亚房建业协会住宅建筑合同HIA Residential Building Contract 首页样本如下:

■ 新州建筑商协会住宅建筑合同Master Builders Association Residential Building Contract 首页样本如下:

无论是什么样子的交易或者商业行为,合同是主体。任何情况下,发生争议时首先要看的就是当时签署的合同。

对于一些业主或者买家(owners/purchasers)来说,其实不一定用建筑商起草的合同。如果说建筑商一定要求用自己行业范本,以HIA Building Contract为例,有许多问题值得引起注意:

1. 建筑价格 Contract Price

绝大多数的业主(owners)签订合同的目的就是锁定价格,其实在建筑行业里面合同价格的变动是很常见的,在很多情况下合同价都会发生变化,比如:

a.Planning and building approvals申请建筑许可中产生的一些费用——包括并不仅限于土地过户注册费,建筑许可申请费等;
b.a survey being required测量师的费用——如果建筑商认为土地是边界不是清晰,无法断定边界等情况,业主需要提供土地边界面积的测量报告(Survey);
c.a consultant being engaged 土地下面有非土壤或者泥土的岩石,需要请相关人士检测土壤成分的费用。这时候移除岩石的费用也是合同价之外的费用;
d.an increase in a tax, charge or levy税率的改变 —— 建筑合同这种行为属于提供一种服务和建筑材料,需要缴纳相关税费,最典型的就是消费和服务税GST。那么税率有所变化的情况下,合同价也会相应的变化;
e.variations to the building works建筑的内容有所改变——合同双方不论是哪一方需要更改最初约定的建筑范围,合同价都将受到影响。举例来讲,最常见的业主在签订合同后想增加一个阳台、车位或者改变房子的入口等;
f.an adjustment for prime cost items and provisional sum items其他合同中未约定的物件价格和在签订合同时不能预计的建筑内容和材料——一般情况下,合同中也会注明一些合同价不包括的建筑内容,比如园艺绿化(landscaping)等。

合同中会有这样一个警示(Warning)的条款来警示业主建筑合同价格未必是固定价格,有一些因素会导致整个合同价的变化:

2. 定金/首付该付多少

相关法律规定,在建筑工程开始之前最多建筑商可以收取的定金或者首付为总共合同价的10%。

3. 建筑商主体资质

一般情况下,建筑合同中需要写明建筑商的牌照号码(Builder’s Licence Number)。这个建筑商的牌照是不是有效可以在Service NSW的网站上进行查询。网址如下:

https://www.onegov.nsw.gov.au/publicregister/#/publicregister/search/RTO

下一期,我们将讨论建筑施工范围,建筑工期,分阶段付款情况以及双方的违约责任等方面进行讨论。